Achat immobilier : les clauses suspensives

Des vacances annulées à cause d'une appendicite, on s'en remet, surtout si on a souscrit une assurance annulation. L'achat immobilier a aussi sa garantie en matière d'annulation : les clauses suspensives. Immostreet vous apprend à être prévoyant dans tous les domaines !

Quelle est la différence entre une clause résolutoire et une clause suspensive ?

Quelle est la différence entre une condition suspensive et une condition résolutoire ? Aucune : dans les deux cas, la transaction ne se réalise pas, le contrat est annulé ! Si, il y a quand même une différence : d’une certaine façon, la clause résolutoire est le négatif de la clause suspensive. Si l’événement prévu par la clause suspensive (l’obtention du prêt, par exemple) se réalise, alors le contrat s’exécute, la vente a lieu. Si l’événement prévu par la clause résolutoire (la non-obtention du prêt, par exemple) se réalise, alors le contrat est annulé. Clause résolutoire et clause suspensive se caractérisent aussi par un événement indépendant de la volonté des 2 parties.

Quelles conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Dans le compromis de vente, comme dans la promesse de vente, une seule clause suspensive est obligatoire : l’obtention d’un prêt. Même si cette clause suspensive ne figure pas dans l’avant-contrat, elle s’applique puisqu’elle est obligatoire. La vente ne peut se réaliser sans l’obtention d’un prêt. Quand l’acquéreur veut réaliser un achat comptant – c’est-à-dire qu’il n’a pas besoin de solliciter un crédit -, il renonce au bénéfice de la condition suspensive puisque l’obtention d’un prêt est dans son cas inutile. La renonciation à la condition suspensive se fait via une mention obligatoire manuscrite qui doit indiquer que le prix du bien sera payé sans l’aide d’un ou de plusieurs prêts et que l’acquéreur qui renonce au bénéfice de la condition suspensive a été informé qu’il ne pourra recourir à la clause suspensive s’il recourt finalement à un prêt : « Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai pas me prévaloir de la loi du 13 juillet 1979. » Si la mention manuscrite est absente, ou si elle n’est pas de la main de l’acquéreur, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive !

La vente ne se réalise pas non plus si le notaire n’a pas obtenu le dossier d’urbanisme.

Quelles sont les conditions suspensives liées au crédit ?

La condition résolutoire liée au crédit est celle évoquée avec le compromis de vente : la non-obtention d’un prêt. Selon la loi Scrivener du 13 juillet 1979, relative à l’information et à la protection des consommateurs dans le domaine de l’immobilier, la durée de validité de la condition ne peut pas être inférieure à 4 mois : « L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. » Le délai est minimum de 4 mois, mais il peut être prolongé : « Les parties peuvent convenir d’un délai plus long (…). » Si, pendant ce délai, l’acquéreur reçoit une proposition conforme à ses besoins de financement, alors l’événement prévu par la clause résolutoire ne se produit pas et le contrat de prêt peut s’exécuter. Dans le cas où la non-obtention du prêt se réalise, la transaction ne peut pas avoir lieu. L’acquéreur n’obtenant pas son prêt, la condition résolutoire prend effet et permet à l’acquéreur de récupérer son indemnité d’immobilisation : « Lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n’est pas conclu dans le délai fixé en application de l’article 9, (…) le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d’étude dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret. » Ces frais d’étude qui peuvent être demandés en cas de non-obtention du prêt sont limités à 0,75% du montant du prêt et ne peuvent dépasser 150 €.

Quelles conditions suspensives peut-on encore introduire au contrat ?

Le changement d’usage peut être une condition suspensive. L’acquéreur qui souhaite transformer un local commercial en lieu d’habitation souhaite un changement d’usage. Le changement d’usage est envisageable, mais il dépend du règlement de copropriété et des services de l’urbanisme. Sa réalisation étant indépendante de la volonté de l’acquéreur, il a intérêt à introduire le changement d’affectation des locaux parmi les clauses suspensives.

L’obtention d’un permis de construire conforme au projet immobilier peut également être une condition suspensive. Le refus du permis de construire peut donc mettre fin à la transaction. Et si le permis de construire est assorti de prescriptions qui entraînent des modifications conséquentes du projet immobilier, alors la condition suspensive peut aussi prendre effet et mettre un terme au contrat de construction.

La cession de parties communes peut aussi faire partie des conditions suspensives. L’acquéreur qui souhaite acheter un bien à condition que les toilettes communes deviennent ses WC privatifs doit obtenir l’accord de la copropriété. La destinée des toilettes dépendant du vote de l’assemblée générale des copropriétaires, et non de la volonté de l’acquéreur, l’acheteur peut introduire l’obtention de l’autorisation dans les clauses suspensives. Les transformations souhaitées, les plans relatifs aux transformations, doivent être transmis au vendeur qui se charge ensuite d’accomplir les démarches auprès du syndic.

La condition « j’achète votre appartement si je vends le mien » est-elle une condition suspensive ?

La condition « j’achète votre appartement si je vends le mien » est nulle parce que ce n’est pas une condition suspensive, mais une condition potestative. C’est-à-dire qu’il y a pouvoir arbitraire, que la réalisation de la condition ne dépend que de la volonté d’une des parties. Pourtant, la revente de l’ancien logement peut faire partie des conditions suspensives. Pour cela, elle doit être encadrée, elle doit permettre le contrôle : un délai doit être prévu pour la réalisation de la vente, un prix doit être déterminé, etc. Ainsi, elle ne résulte pas de la pure et simple volonté d’un contractant. La condition, pour ne pas être nulle, doit dépendre de la découverte d’un tiers qui accepte d’acheter. Si le contrat est rompu parce que l’acquéreur n’a pas réussi à vendre son ancien appartement, le vendeur est désengagé et l’acheteur ne perd pas son indemnité d’immobilisation.